2022年北京楼市预测篇 2022将是过去5年最好的1年）

2022年北京楼市预测篇，2022将是过去5年最好的1年）很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，下面我们就来说一说关于2022年北京楼市预测篇?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

2022年北京楼市预测篇

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总好！目前在南京有一套学区房正在出售，行情价格较一年前跌了100多万。感觉北京的房产保值增值比二线城市更稳健。计划在北京置换购买一套三室或四室、预算800-850万左右的房子（北京无房，因之前外地购房有过两次公积金贷款，北京属于二套且只能商贷），需贷款150-200万左右。

目前和家属两人都在金融街附近上班，家庭税后年收入约80万。孩子今年初三，不用考虑学区问题。因家属后续上班地点有可能搬到昌平北六环附近（最终是否搬迁还存在不确定性），综合考虑未来房产的保值增值、通勤需要和居住舒适性等因素，计划在昌平北五环到六环间购买离地铁较近的新房或户型配套好点的二手房（如将来家属搬到昌平工作，则需兼顾到金融街和昌平的上班通勤。如未来不搬，则都在金融街上班。

因昌平到金融街上班开车拥堵，基本每天地铁，因此最好离地铁近些）。之前看了昌平已经开盘的部分新盘，感觉都不太满意（奥森春晓户型设计太差，其他几个楼盘要么离地铁较远或者离高速太近），二手房还没找到合适的。大兴的很多楼盘户型装修很多都不错，但是又担心万一将来家属搬到昌平，上班距离太远。另外看了门头沟的部分新房和二手房，新房目前没有很满意的（要么距离地铁较远，要么小区与高压线太近），二手房感觉有两个小区户型和环境相对较好（电建金地华宸和绿城西山燕庐），但不知道是否能保值增值？

想请教京总，如果今年年底或明年上半年将南京房子售出（估计较去年同期至少降100多万），然后明年在北京置换购房，是否合适？如可以，新房和二手房分别在几月份出手合适？建议买新房还是二手房？能否推荐下可以优先考虑的楼盘或小区？另外，昌平或其他合适的区域是否有预计明年入市值得等待的地块（单价最好在6.5万以内）？问题有点多，麻烦京总指导，谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任;1、关于贷款,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套无关,不明白可私信我;

2、回龙观附近的几个新盘有一定的升值潜力,需要时间兑现,门头沟没有投资属性,规划偏生态;未来是一个产业匮乏的区,17年左右集中开的一批盘,金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;如果投资的话建议避开门头沟;如果您本身的工作相对存在不确定性,可以选择回龙观第一梯队的二手房,第一这些盘保值增值性很稳健,第二流通性也很好,即便未来工作发生变化,很好出手且价格会有一定的增值,可关注首开国风美、金域华府;你的收入和预算养一套这样的盘很轻松,这两个盘一直是回龙观的领涨盘;保值增值性相对很稳健;

3、北京从长期看无论是保值性还是流通性都优于二线城市，货币持续超发的情况下,核心区域的优质房产价格会一直向上走，房价的天花板比较高,核心城市核心地段的房产永远是优质资产;如果各个条件允许,建议尽早健仓,配合杠杆将货币最大化利用,北京这座城市不需要救市,也不需要政策支持,就这么自然发展的状况下房价还会持续往上走,如果稍微有金融政策刺激,上涨速度肉眼可见,今年春节前后会是过去五年市场最好的一年,全国优质城市包括南京会有所反弹,本身南京这座城市没问题,可以等行情择时出手,如果把南京房子出手后在买入北京可能会面临北京上涨的情况,可以先买北京再卖南京,如果首付上有困难可以尝试用南京的房子做抵押来解决北京首付的问题,这样既不会错过北京的行情,也不会失去南京的价格;祝一切顺利!有问题再沟通

Q:提问:京总您好：慕名而来，我的情况如下：我家名下有两套房，一套是广渠门的金世纪嘉园，两室两厅两卫，面积120平，另一套是小西天金典花园小区东边的央产房，面积约58平。目前家庭年收入约50万元。现在想置换一套房产，投资及自住均可。想向您请教：

1.如果仅置换一套房，优先置换哪一套房，是广渠门120平的还是小西天58平的？2.家人比较喜欢新盘，最近在考虑顺义后沙峪板块祥云小镇附近的和光瑞府以及中海湖光玖里，买入后周末过去自住，这个位置您觉着买入后可否保值？3.您现在有什么其它新盘推荐？4.如果不考虑新盘，置换成二手房（以投资为主，不考虑自住），您有什么建议？

A:回答:您好,感谢信任!1、金世纪嘉园的流通性略低于金典花园;小西天和广渠门板块都可,从户型上小户型的增值性不如大户型,市场上的刚需客永远的购买逻辑是买涨不买跌,只有行情大范围上涨,出现抢房的时候,刚需才会考虑出手,刚需客需要行情的氛围来烘托,越是市场出现低迷的时候刚需就越退缩;

2、如果考虑新盘可以看看奶西板块,后沙峪相对有投资属性,但兑现需要时间,主要表现为本地有没有核心产业支撑,流入的人群都为通勤人员,后沙峪能优先承接到主城区的溢出,和光瑞府、中海湖光玖里价格不便宜;如果从效率方面考虑,这两个盘和后沙峪这个板块不如城中的二手次新,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费

缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱;二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,配套相对成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强;

基本每一轮行情都能吃到,重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,金融属性更强,投资房产不是简单的只投资居住功能,更多的金融工具抵押物,用负债投资优质房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,可精算资金后再沟通,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照文章思路选筹包赚,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，我目前居住在东城安交片区的一个50平老破小的顶层，房屋价值800万，想着东城老破小的顶层迟早要换掉，并且孩子大了家里没有活动空间，因此考虑近期换房，换房首选区域还是安交学区，因为孩子在这上初中并且觉得这个学区在东城应该是最好的学区了，想换个2000年后带电梯或者板楼三层以下的70平以上的两居室，预算1200万，这套房以后就留给孩子了，他以后自住或者用学区都没啥问题。

目前安交片区符合以上条件的房源很少，只有两套我觉得可以考虑：第一个是交东小区72平底价1160万，第二个是分司厅胡同的京香福苑95平底价1260万。这两个都带电梯，京香福苑面积大但对应小学不如交东小区，并且超预算一百万。想请教京总：1，这两套如何选？2，现在安交片区是否是换房时机，需不需要再观望观望接下来的走势？3，在安交片区附近如果跨出这个区域有没有更好的换房方案？期待您的答复，感谢京总！

A:回答:您好;感谢信任!对于学区溢价比较高的区域一是不建议小换大,二是不建议在同区域进行置换,在高溢价的片区内,置换本身会增加成本以外,还要再承担政策的不确定性,这种置换并不能转移不确定性,50平老破小的顶层出掉可以,如果在同区域置换可以优先考虑京香福苑;没有学区溢价,2000后的盘居住价值高于学区价值,这个盘在整个地安门比较稀缺,如果跨出安交1200万做选筹;范围比较广,整个朝阳东部可选的盘居住感应该高于安交片区,从投资维度和政策趋势性,跳出学区配置除学区外综合素质过硬的房产是大趋势,需要看您们更倾向于哪个位置?祝一切顺利,有问题可再沟通!

Q:提问:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；

2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；

3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。

经过前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校

第三轮——陷入死局后，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。

想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。

A:回答:您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;

2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好~我的情况是这样的，明年准备跟男朋友结婚，我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺马上要分一个军产房，他妈妈希望我们能在他家附近买个房子，后面有孩子会比较方便照顾。我们首付大概可拿250w左右，后期还款能力比较好。本来考虑昌平几个新盘，看了一圈，但目前建发实在没有好的楼层可选，其他几个都不是太满意，而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢。

目前有几个方案，1、借款200w左右，买金域华府，但是金域现在价格太高了，想听您分析下；2、等6004、6005出来可以看看，G6东边的区域就不想太考虑了。希望听听您的意见，海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢？我们目前虽然也在租房子，但也就算是半刚需，我家里还有其他房子可以住，但目前不考虑卖。诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住。非常感谢您啦~

A:回答:您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富

购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块

2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。

其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;

这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:您好 想在朝阳王四营中心小学附近找一套开车大概2 3十分钟，近地铁能保值的房子，预算500以下合适600以下勉强可考虑，请问京总有推荐的么（房子如果能南北通透更好）谢谢。

A:回答;您好,感谢信任!距离王四营比较近的商圈豆各庄，这个板块的第一梯队楼盘排序是:富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，豆各庄的不足还是比较明显的，主要配套一般，只有一条地铁，西靠东五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，

500-600的预算可以重点淘淘富力城C区90平南北向的2居，其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，

如果要求距离豆各庄较为合适，如果能接受一定距离可以往百子湾板块看看，从区域价值上优于豆各庄，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄，如果能在豆各庄富力C区淘到低于市场价的笋盘可以优先考虑富力，如果淘不到可重点看看百子湾。建议认真阅读精华栏的文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

Q:提问:京总，你好，现在有个特别急的买房事情咨询一下，工作在朝阳，考虑孩子明年上小学，我家外地有贷款记录，在北京就只能按照二套买房了，有现金600多，近2个月各种请假看房，综合考虑性价比有两个选择，这两个地点都是800多w的：一个是望京的利泽西园建筑面积106平，属于老房子了，小学初中对口的是望京陈经伦分校；还有一个就是东坝的奥林匹克花园建筑面积125平，对口的小学是北师附小奥林匹克花园实验小学，中学以前对口的是八十管庄分校常青藤校区，今年的政策从9月份开始要更名为北京中学第三分校；

这两套房都在我们的总预算内，首先我们主要考虑两个孩子上学问题，其次考虑未来房子的保值增值空间：1、望京是由于阿里总部在附近，不知道还有没有增值保值空间，也不知道望京是不是有溢价，是不是房价会下降；2、东坝小学不如望京陈经纶，居住要比望京这老房子要强很多，我也看过你分析过东坝奥园和常青藤的房子，而且听中介说万达和地铁都是明后年开，也不知道还有没有增值空间。希望京总给指点迷津，在此特别感谢

A:回答:您好;东坝和望京属于不同性质的区域,望京属于北京产住结合发展比较成熟的区域;房价的天花板比较高,这种龙头区域不存在存在溢价的现象,东坝到目前还在卖概念,准确说东坝属于城乡结合部,从投资维度,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域

用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,已经过了最好的进场时间,现在卖的并不便宜,买的价高就意味着未来涨幅的空间比较小;

其次再说学校也不如望京,学校好不好主要看生源,往深了说是看家长,从区域的人群结构,东坝和望京也是有很大区别,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房 回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,人口结构复杂,整个区域的成长性会受限制.买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.

好地段的特征是;高新产业聚集 稀缺性配套 好的品质.品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的人群结构,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.虽然奥林匹克花园的居住体验优于利泽西园;但是从区域的产业结构,人群、东坝不如望京,望京的价值不至于阿里,产住结合是城市发展的一个新方向,现在的亦庄也是在向着望京的方向发展,这个是趋势,建议优先望京;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:京总好，非常感谢前期您专业细致地解答。我目前在万科星园有一套1200～1300万的三居室，近期有个朋友在温哥华森林买了一个联排，1200万左右，230平米。他建议我也换过去做邻居，说安立路马上要修快速路了，交通不是问题。我去他家看过，很宽敞，小区也很大，挺漂亮。但从保值增值的角度，我担心温哥华森林的联排不如万科星园，后面出售可能也不会太容易。想请教您对昌平区北七家那一片的别墅区怎么看，未来这类联排和小独栋别墅是否会大量过剩，价值下降且不易出售呢？谢谢！

A:回答:您好，你的担心和判断是对的，北七家这一片别墅区不成气候，没有生活配套，并且卖的不便宜，从保值增值属性和流通性，这些盘和万科星园没法比，万科星园涨10个点，它可能在下跌，真正买别墅的客群全部集中在头部区域头部产品上，这些产品在北京有一定的稀缺性，价值也比较稳健，类似于温哥华森林这样的产品一抓一大把，除了居住功能没有任何附加值，祝一切顺利！

Q:提问:您好，目前孩子上学在东城租房，自有一套垡头翠城的塔楼3居两厅两卫经适房，目前父母住。4-5年内不会回去住，父母有房票一张。考虑1:置换经适房，在周围买一两居父母住，剩余款项和目前存款拿出200-300，合适时再入手一套500万的房子，投资，如果不合适，就缓缓，一套算2套，一套可以用父母房票；考虑2:买一套新房，3居，和父母共住，目前看了金隅昆泰，之前考虑过保利锦上一期和绿城沁园，被否。不知哪种选择比较好，另外，金隅昆泰入手如何？用父母房票还是二套？谢谢，期望得到您指点

A:回答;您好,出掉垡头翠城正确,经适房保障房等此类房屋是居住权,北京人不缺住房,大量建设保障房,会导致商品房的用地进一步变的稀缺,商品房的价格也会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.保障房保障的是低端人口,商品房适用于高端人口的财产保障;优选方案二,集中资源配置一套优质地段优质商品房;十八里店目前的区域界面很差，新区的发展除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京和国贸发展了近二十年才有今天

整个朝阳的产业结构已经很明朗，东南方向四环外不在范围内，有很大的不确定性，未来大概率也是处于冷门板块;孩子在东城上学,可以集中资源在东城附近找一些不错的区域;即便是父母自己住离孩子也近,生活上也方便很多;其次对于财产的保值增值性效率更优;就目前的一个经济发展速度和社会效率;对社会贡献大的人自然会选择城市的龙头位置自住;房地产的城镇化接近尾声,普涨的行情越来越少,房地产行情只剩下板块红利,冷门板块或位置较差的未来的行情大概率会处于横盘阴跌的状态,对于新区也存在很多不确定性;稳妥起见选择确定性更高的位置安全性更高;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

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本文就为大家讲解到这里，希望对大家有所帮助。

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