一、评估价
按照强制执行的原则,除极个别情形外(如刑事案件涉案财产的拍卖),凡拍卖,需先确定标的物的参考价值,避免损害被执行人权益。主要有四种确认方式 :
(1 ) 议价
在上拍之前,法院会通知申请执行人、被执行人,将双方约在一起进行协商,确定一个双方都认可的拍卖价格。
(2) 评估公司定价
如果双方对标的物达不成议价,法院就会通知双方到法院来,采取摇号方式选择入库的评估公司进行定价,以保障公正。
通过评估公司确认评估价的,法院会通知申请方先支付评估费,评估公司收费后,一般需要到标的物所在地现场评估,并向法院出具评估报告,然后由法院将评估报告送达给双方,并询问是否有异议,如果有,需向法院提出异议申请。
目前,约有40%的法拍房是通过评估公司确定评估价的。
(3) 网络询价
负责上拍的法官向询价平台发出询价通知,询价平台依据法院的通知,输入标的物信息就会自动生成评估价,给出标的物的参考价,并出具询价报告。
目前法院认可的询价平台有三个:京东、阿里、工商银行融e购。
法官将三个平台的询价平均后,就得到最终的“评估价”。
目前,约有50%的法拍房是通过网络询价确定评估价的。
(4)定向询价
在上拍之前,法院会出具询价函,询价函中会写明询价要求以及相关信息,被询价的机构会在指定期限内给出结果。
定向询价的对象,一般为房管局或者其他政府机构。
由于定向询价过程繁琐,所以目前,采用定向询价的方式很少用。
二、保留价
(1)保留价是指法院在拍卖标的物时,应达到的最低价格,也即是拍卖的最低转让价格。
(2)保留价不等于评估价,保留价是为保护被执行人的利益,而设置最低的拍卖价格。
(3)实践中,司法拍卖每一轮的起拍价,均为该轮拍卖的保留价。
根据《拍卖变卖规定》第5条明确规定拍卖应当确定保留价,但第二轮、第三轮的起拍
价可以低于上一轮拍卖的保留价。
三、起拍价
(1)起拍价就是拍卖时买方的开价,设定起拍价的目的,是为了更好地达到拍卖预期效果而设定的;
(2)起拍价越低,可能参加拍卖的人就会越多,竞争就会越激烈,就有可能获得更高的拍卖价格。反之,参加拍卖的人就会越少,拍卖价格也会越低;
(3)但根据《网络拍卖规定》第10条规定:“起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”。
四、总结 评估价、起拍价、保留价三者的关系。
(1)执行拍卖需事先对标的物进行评估,确定评估价;
(2)第一轮拍卖的起拍价,不得低于评估价的70%;
(3)我国司法拍卖的规则是多轮拍卖,如果第一轮流拍,就开始第二轮拍卖,以后每一轮拍卖的起拍价,都是该轮拍卖的保留价;
(4)根据《拍卖变卖规定》第5条规定:拍卖第二轮、第三轮的起拍价,可以低于上一轮拍卖的保留价。
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